商业房地产开发的替代贷款市场正在受到影响

商业房地产开发的替代贷款市场正在受到影响，因为传统贷款人正在收紧其融资条款和条件。监管的变化是制约的主要原因之一。一种特别挑战的房地产类型是零售，面临着电子商务增长的压力，但二级市场仍然充满机遇。金融公司TripleNet Financial总裁布兰登·约翰逊（BrandonJohnson）讨论了更多监管对CRE市场的影响，以及人口动态的变化如何影响零售部门的增长。

您如何看待今天的商业地产借贷市场？？

约翰逊：商业房地产贷款总体上仍然强劲，但CRE空间的某些子集出现了贷款减少或收紧信贷标准。一两年前，虽然85%以上的贷款与成本比率在建筑贷款中非常普遍，但我们听说过银行收紧贷款要求的传闻。

HVCRE（高波动性商业房地产）的监管指导似乎影响了一些银行机构提供的建筑和开发贷款。因此，我们看到更多的非银行贷款机构试图填补这一空白。我们当然看到，由于银行业内部的更多监管，更多的开发商向我们寻求融资。

告诉我们三重网金融的融资计划。与其他贷款人所提供的不同之处是什么？

约翰逊：三重净金融为单个租户、建筑到公寓和地面租赁开发提供100%的成本融资。我们提供的融资解决方案的规模和定价帮助房地产开发商发展业务，并将每笔交易的利润的更大一部分带回家。自2014年底成立以来，我们提供了超过3.2亿美元的资金，我们可以向开发商提供多年设施，从500万美元到1亿美元不等。

三重网金融的定制解决方案消除了获得多种融资来源的必要性，如银行贷款和股权合作伙伴。我们在一个单一的、简化的结构中提供整个资本堆栈，并以混合的资本成本建立一个模板，可用于每笔交易。而不是从银行到银行，股票提供商到股票提供商，我们100%的成本融资腾出了开发商的时间来专注于他们所做的最好的事情。

虽然我们资助的事态发展有很大一部分属于单租户零售保护伞，但我们为一些刚刚超出这一框架的项目提供了资金。有了信用承销的背景，我们也可以通过为没有投资级评级的租户提供融资来增加很多价值。对于有兴趣的客户，我们还提供每个新客户高达50,000美元的推荐费。

根据您的经验，什么样的CRE开发项目现在最常见（属性类型、垂直、大小等）。）？

约翰逊：在零售空间内，我们看到来自QSR、折扣商、杂货店、便利店和美元商店财产类型的大量交易流。大箱零售商和服装继续感受到来自亚马逊和其他在线零售平台的越来越大的压力。

我们认为，折扣商和更多的服务型企业提供了一个更安全的避风港，以摆脱困扰大部分零售行业的技术市场压力。此外，价格低于500万美元，许多这些商店格式是完美的大1031市场。

当涉及到新的CRE开发时，哪些是最活跃的市场？你预测未来会有什么变化吗？

约翰逊：我们看到的交易流大部分来自沿海各州的高增长二级市场，如佛罗里达中部地铁和加利福尼亚内陆帝国。人口动态的变化正在导致具有强大经济基本面和增长能力的二级市场（特别是那些拥有先进交通基础设施的市场）的国家存在迅速增加。

展望未来，我们认为，扩大将继续跟随人口和就业增长的领域。我们为整个美国的房地产融资，因此，特定的增长区域对我们来说不是一个限制因素。

你如何看待CRE资本市场的发展？

约翰逊：这在很大程度上取决于监管、利率和上限利率。对银行进行更多的监管审查可能会导致开发商寻找像TripleNet Financial这样的公司来满足他们的融资需求。如果利率上升，这可能会影响借款人履行DSCR契约的能力，并可能减少他们可以借款的收益。

如果借款人借不到那么多钱，这可能导致上限利率上升（导致价格下降）。其中一些因素与经济增长密切相关，目前经济增长还可以，但经济增长的下降可能会给利率和上限利率带来不同的动力。此外，实体零售的前景也可能影响CRE部分部分的融资和上限利率。

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