您的HOA或公寓协会可能有权取消您的财产

大家好，今天由小生来为大家解答以上问题。您的HOA或公寓协会可能有权取消您的财产很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

生活在业主协会规则下的人数稳步增加；据估计，现在近80%的新建筑由HOA或公寓协会管理，多达6500万人居住在这些物业中。HOA每月花费高达300或400美元，通常为开发项目提供的服务付费，如景观美化、割草和除雪，以及其他资本改善。在经济困难时期，受到挤压的房主贬低这些费用是很常见的。

新的难题：一项名为“超级留置权”的法律程序于20世纪80年代实施，已经被允许进入20多个州，还有十几个州正在考虑中。

如果业主严重违反HOA费用，超级留置权给业主协会的权利，开始取消抵押品赎回权的财产诉讼。尽管抵押贷款机构传统上有通过止赎拍卖或法院判决获得资金的优先权，但超级留置权赋予HOA跳过贷款人的权利，在某些情况下，甚至完全消除了贷款人的权利。

2014年8月，哥伦比亚特区上诉法院(相当于该地区的州最高法院)裁定，不仅是一个公寓协会纠正了一个非法业主，而且超级留置权规定，持有抵押贷款的损失是财产权。一个月后，内华达州最高法院的判决得出了同样的结论。罗伯特温斯顿说，虽然这些裁决只会影响华盛顿特区和内华达州的止赎权，但其他州的法院可能会遵循他们的先例。罗杰是一名房地产律师和合伙人，位于马里兰州贝塞斯达律师事务所Ballard Spahr律师事务所。

温斯顿说，“法院的判决让所有人措手不及”，他的公司代表了内华达州法院判决的贷款人。“那里太可怕了。”

HOA夺取了政权

HOA留下来，其他人的留置权，如承包商(当在家做重要工作的承包商未能付款时)，传统上被称为“主要留置权”，一直从属于抵押贷款人。然而，现在由于“超级留置权”法，已经甚至可以在取消抵押品赎回权时得到偿付。

“HOA变得越来越精明了，”得克萨斯州弗里斯科马特马丁公司房地产管理副总裁贾森图法罗说，该公司正在与HOA合作解决这一问题。“他们知道，陷入财务困境的老板会做的第一件事就是停止支付他们的HOA费用。他们最不愿支付的就是抵押贷款。”

自大萧条和随后的房地产市场低迷以来，许多Hoa一直试图让现金拮据的业主支付费用。在房地产危机最严重的时候，2010年有近103，000套公寓被取消赎回权；据房地产研究公司RealtyTrac称，2008年这一几率翻了一番。随着经济的好转，止赎率有所下降。)

巴拉德斯Pardenver办公室的合伙人乔伊鲁宾斯基(Joey Rubinski)说，“鉴于违约数量很大，贷款人的速度没有HOA快”，当谈到止赎权和HOA留置权人的诚信时。“如果贷款人不推进其所有权，那么HOA认为必须介入，”他说。

HOA公寓协会通常只能在公寓或HOA契约中明确规定的情况下援引超级留置权。通常，他们必须等到他们使用这种权力：在科罗拉多州，一旦他们拖欠了六个月的HOA费用，就会被附加超级留置权。在内华达州，超级留置权将在拖欠HOA费用九个月后评估。

弗吉尼亚州福尔斯彻奇社区协会协会(CAI)政府和公共事务高级副总裁道恩鲍曼(Dawn Bauman)说：“没有人想取消房子的赎回权，也没有社区协会委员会想取消对邻居的抵制。基于宣传和贸易的团体。该组织代表了全国328，000个业主协会中的33，000个，并在内华达州的案件中提交了支持性摘要。她说：「但有时，特别是当业主放弃他们的物业时，协会必须以所有业主和整个社区的最佳利益为依归。」。

蔡说，它没有准确的信息，有多少HOA发起取消抵押品赎回权；该组织发言人弗兰克拉斯本(Frank Rathbun)表示，这个数字非常小。尽管如此，Ballard Spahr的Winston表示，DC和内华达州法院最近的裁决可能会加快HOA取消抵押品赎回权的数量。在法院作出决定之前，取消抵押品赎回权的成本超过了HOA可以收回的欠款。他说，如果他们取消抵押品赎回权，那么现在他们将得到所有的工资。

法院的决定也引起了联邦住房金融局的注意，该局负责监管房利美和房地美等政府抵押贷款买家。FHFA担心法院的决定可能会伤害纳税人和贷款。

“(T)房利美和房地美支持的抵押贷款必须保持第一留置权的地位，这意味着他们有优先获得出售止赎房屋的收益，”该机构在12月22日的一份声明中表示。

Ballard Spahr的Lubinski表示，通常情况下，当抵押贷款因未支付HOA费用而被取消赎回权时，贷款人将支付欠款费用，以重新承担其在线前的还款责任。

避免这个问题的一个方法可能是要求贷款人开始收取公寓和HOA费用，就像财产税和房屋保险一样。但是抵押贷款和HOA的拥护者认为，考虑到大量Hoa和公寓协会，这可能不可行，甚至可能增加成本。

有些人担心提高利率的可能性。

温斯顿说，法院的决定使抵押贷款人担心，如果他们不支付HOA费用，他们将处于高和干燥的状态，这种担心很可能会影响借款人。

“就像根据你的信用评级来承保住房抵押贷款一样，这么说并不牵强.这种文书工作和增加的风险将被计入贷款成本，”温斯顿说。

总部位于华盛顿特区的抵押贷款银行家协会的助理律师贾斯汀怀斯曼(Justin Wiseman)拒绝评论超级留置权的趋势是否会增加借款人的成本。怀斯曼确实表示，当HOA因拖欠费用而试图取消抵押品赎回权时，各州必须制定更好的程序来通知这些留置权持有人。

然而，得克萨斯州的房地产高管图法罗(Tufaro)同意温斯顿的观点，即他可能会考虑“超级留置权”的可能性，并相应调整其利率和费用。“他们会说‘我们会借出这些房产，但你必须支付更多的钱，’”他说。

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