投资销售市场的亮点

上周，我在中城举行的亚裔美国房地产协会(Asian America Real Estate Association)会议上发表了主题演讲。我演讲的题目是“纽约市投资销售市场的亮点”。“一般来说，准备演讲对我来说比较简单。从我选择的题目来看，这比平常更具挑战性。

如果你经常阅读一些具体的想法，你就会知道，在我看来，纽约投资销售市场现在已经进入了50个月的调整周期。此次调整始于2015年10月，并将持续至今。

令人难以理解的是，纽约市投资性房地产销售(尤其是曼哈顿投资性房地产销售)的调整，与美国整体经济的蓬勃发展和当地经济的强劲增长同时发生。2015年10月，美国经济创造了1.426亿个就业岗位。截至2019年10月，全国新增就业1.519亿人，增加就业930万人，增长6.55%。同期失业率下降了1.4%，从5.0%下降到3.6%。在纽约本地市场，2015年10月有433万个工作岗位，截至今年9月有465万个工作岗位，增加了32万个工作岗位，增幅为7.39%。在此期间，当地失业率从5.2%下降到4.1%。

同期，全国国内生产总值从17.46万亿美元增长到19.11万亿美元，增长9.45%。国内生产总值(GDP)从1.62万亿美元增长到1.72万亿美元(根据最新数据，第4季度为17年)，增长率为6.17%。

在此期间，利率也非常积极，10年期美国国债收益率从2015年10月的2.05%降至11月6日的1.86%。股市表现也非常好，标准普尔500指数从1923点上涨到3073点，涨幅为59.8%。与此同时，道琼斯工业平均指数从16,760点上升到27,720点，增长了65%。消费者信心上升，消费支出也上升了8.6%。小企业乐观指数从96.1上升到103.1，增长了7.28%。

不过，今年前三季度，曼哈顿售出的超过1000万美元的房产数量按年率计算下降了69%，销售额总额比峰值下降了67%。房地产价格平均每平方英尺下跌约10%。(值得注意的是，多户家庭资产价值的下降还有待根据新的租房法来确定。)

尽管存在上述现实，但投资销售市场仍有亮点。过去几个月来，开发项目的活动明显增多，多数项目都出现了活跃的投标活动，尽管每平方英尺的价格低于过去几年的水平。

这种兴趣是全面的所有产品类型:住宅租赁和公寓，酒店，办公室和医疗用途。竞标很激烈，合同正在签订中。我们也开始看到显著牵引类B, C和D办公楼市场传统的办公室投资者是活跃的和许多传统的多户买家已经放弃了该行业正在寻找其他产品类型投资和这些类写字楼吸引他们。投资者对零售资产的兴趣也有所恢复，因为许多市场参与者认为，零售租金现已触底，正在企稳。另一个积极的迹象是外国资本继续进入我们的市场。除去2015年和2016年这两个外国投资繁荣的年份，今年的外国投资总额有望超过不包括这两个高峰年份的5年平均水平。工业市场的表现也非常好，全市的空置率只有3.2%，今年的净吸纳量为150万平方英尺。关于纽约市建筑销售市场，最值得记住的积极的事情或许是，它一直是，现在是，而且永远都是周期性的。上升的必然下降，下降的必然上升。我们现在正处于过去35年来最长的一次调整中，现在是时候走出它了。,干杯!

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